初级会计实务——投资性房地产

　　(一)投资性房地产概述

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1.投资性房地产的范围

　　(1)已出租的土地使用权：指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权：指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

　　【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

　　(3)已出租的建筑物：指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

　　2.不属于投资性房地产的范围

　　(1)自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房、办公楼、经营用土地使用权等。

　　(2)作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　　)。(2011年)

　　A.房地产开发企业持有的待售商品房

　　B.以经营租赁方式出租的商用房

　　C.以经营租赁方式出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　【答案】BC

　　【解析】房地产开发企业持有的待售商品房作为企业的存货核算，选项A错误;以经营租赁方式租入后再转租的建筑物，因为承租人对该项资产没有所有权，所以不属于投资性房地产，选项D错误。

　　【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有(　　)。

　　A.房地产开发企业开发的准备出售的房屋

　　B.房地产开发企业拥有的已出租建筑物

　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　　D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　【答案】AC

　　【解析】房地产开发企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货;企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产。

　　【总结】下列不属于投资性房地产：

　　1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店;

　　2.企业自用的办公楼;

　　3.房地产开发企业开发的商品房;

　　4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权;

　　5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物;

　　6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。

　　(二)投资性房地产的账务处理

　　1.科目设置

　　(1)成本模式

　　①投资性房地产

　　②投资性房地产累计折旧(摊销)

　　③投资性房地产减值准备

　　(2)公允价值模式

　　①投资性房地产—成本

　　—公允价值变动

　　②公允价值变动损益

　　2.投资性房地产的取得

　　(1)外购的投资性房地产

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　基本账务处理：

　　借：投资性房地产

　　贷：银行存款等

　　【例题·单选题】2017年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为(　　)万元。

　　A.100

　　B.117

　　C.117.5

　　D.100.5

　　【答案】A

　　【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。

　　(2)自行建造的投资性房地产

　　自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。