一、简答题
　　1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
　　2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。
　　请问：
　　（1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
　　（2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
　　3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
　　二、综合题
　　1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
　　有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
　　房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
　　1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:
　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）
　　2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：
　　建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）
　　3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
　　建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
　　其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
　　建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）
　　4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
　　房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
　　房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）
　　2.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
　　房地产抵押估价报告
　　　　估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
　　　　委托方：××房地产开发有限公司
　　　　估价方：××房地产估价有限责任公司
　　　　估价人员：×××
　　　　估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　　　目录（略）
　　　　致委托方函（略）
　　　　注册房地产估价师声明（略）
　　　　估价的假设和限制条件（略）
　　××房地产在建工程抵押估价结果报告
　　一、委托方
　　××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
　　二、估价方
　　××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。
　　三、估价对象
　　估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
　　估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
　　估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
　　四、估价目的
　　为抵押贷款提供价格参考依据
　　五、估价时点
　　2008年6月14日
　　六、价值定义
　　本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则
　　独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
　　九、估价方法
　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
　　十、估价结果
　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
　　十一、估价人员
　　注册房地产估价师：×××、×××
　　十二、估价作业日期
　　2008年6月14日至2008年6月19日
　　十三、估价报告应用的有效期（略）
　　十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略）
　　××房地产在建工程抵押估价技术报告
　　一、实物状况分析（略）
　　二、区位状况分析（略）
　　三、权益状况分析（略）
　　四、最高最佳使用分析
　　五、估价方法选用
　　由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果
　　假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
　　成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
　　六、估价测算过程
　　（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
　　1.假设开发法估价的计算公式
　　在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
　　2.测算续建完成后的房地产价值
　　采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
　　V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
　　式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。
　　（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
　　（2）年总支出的求取：
　　①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》"建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
　　年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
　　②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：
　　年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米
　　③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
　　④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
　　年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
　　⑤年房产税。年房产税=1800×1.2％=21.60元/平方米
　　年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税
　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
　　（3）求取年净收益：
　　年净收益=年总收益-年总支出
　　=362-105.67=256.33元／平方米
　　（4）资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38％
　　（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
　　⑥将上述数据代人公式
　　V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
　　则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
　　3.测算续建成本
　　根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
　　4.管理费用
　　依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5％计算，则有：
　　管理费用=11000000×5％=550000元
　　5.投资利息
　　经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元
　　6.销售费用
　　按续建成本的5％计,则有：
　　11000000×5％=550000元
　　7.续建投资利润
　　经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
　　8.买方购买在建工程的税费
　　经测算（测算过程略）, 买方购买在建工程的税费为715000元
　　9.在建工程的评估值
　　在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
　　（二）运用成本法求取估价对象的价格
　　成本法估价的计算公式
　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润
　　计算结果为80079680元（计算过程略）
　　（三）估价对象的价格
　　运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
　　估价对象价格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
　　七、估价结果确定
　　经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 三、阅读理解
　　1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续。
　　(1)假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是（ 　）。
　　A.512000元
　　B.532789元
　　C.561600元
　　D.584403元
　　(2)进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为（ 　）。
　　A.27811元
　　B.28811元
　　C.72403元
　　D.49600元
　　(3)开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元／月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（ 　）月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。
　　A.12个月
　　B.18个月
　　C.22个月
　　D.24个月
　　(4)该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按（ 　）计算折旧。
　　A.土地使用权年限
　　B.建筑物经济寿命
　　C.建筑物尚可使用年限
　　D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限
　　(5)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
　　(1)甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是（　）。
　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
　　B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
　　C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
　　D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
　　(6)下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（　）
　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
　　B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记
　　C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续
　　D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
　　(7)若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（　）。
　　A.抵押价值
　　B.处分抵押物时的市场价值
　　C.抵押价值－处分抵押物的费用及税费
　　D.处分抵押物时的市场价值－处分抵押物的费用及税费
　　(8)若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（　）
　　A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
　　(9)去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是（　）。
　　A.小于4000万元　　
　　B.等于4000万元
　　C.等于4100万元
　　D.大于4100万元
　　(10)2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为（　）。
　　A.P小于4100万元　　
　　B.P等于4100万元
　　C.P大于4100万元　　
　　D.无法确定　一、简答题
　　1. ①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况（如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等）和意愿（如获利高低的认可程度等）不同，其投资价值（报价）是存在差异的。
　　②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
　　③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
　　④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资；否则，就说明不值得投资。
　　2. （1）错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
　　（2）还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
　　3. 1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。
　　2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。
　　3．正常合理的成交价格水平应为：
　　4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)
　　买方实际支付价格=3485元/㎡+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/㎡+应由买方交纳税费)以下就行。
　　二、综合题
　　1. 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:
　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；
　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640（元）；
　　3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。
　　2. 1.“估价方”中缺少资质等级；
　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
　　5.“估价原则”缺少谨慎原则；
　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
　　7.结果报告中估价结果缺少单价
　　8.缺少市场背景分析；
　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用（参见《理论》教材P234）
　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误
　　16.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息；
　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
　　19.缺少附件
　　三、阅读理解
　　1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的实际花费除了要考虑转让价格10000×4000=4000万元、涂饰标志花费100万元，还应该有转让过程中的税费，比如契税、办证费；也要考虑到不同时点的资金的时间价值。 (10). A 【解析】：在之前的售价的基础上考虑折旧的原因。