内容摘要：在今年3月以后迟迟未出台新调控政策的背景下，开发商对后市的乐观预期一直都在升温，这种乐观情绪最直接的反应便是土地市场。

　　“限购松绑“的消息虽然被市场误读，但传导出的信号却再一次给开发商点燃信心，即高压政策会随着时间的流逝逐步放松，房地产的政策环境有望变得相对宽松。

　　日前，金地集团董事长凌克便在公开场合演讲时表示，中国经济增长速度在下滑，国家也出台了一些维稳的政策，在这种情况下，对房地产的调控相对来说也宽松了一些。

　　凌克的判断在一定程度上代表了目前开发商们的普遍心态。事实上，在今年3月以后迟迟未出台新调控政策的背景下，开发商对后市的乐观预期一直都在升温，这种乐观情绪最直接的反应便是土地市场。

　　近期，除了大小开发商在各地土地市场上持续跑马圈地之外，更有多家企业宣称下半年仍将加大土地拓展方面的投入，而这也为下半年的土地市场和房价走势平添涨价压力。

　　开发商又提速

　　2013年注定成为不少房地产企业壮大自身规模的一个时间节点。

　　日前，碧桂园在香港发布的业绩报告显示，该集团2013年上半年总收入约为270亿元人民币，同比增长约60.7%。权益所有人应占利润约为43亿元人民币，同比增长约45%。

　　合同销售收入方面，碧桂园更是创下上市以来少有的增长幅度，半年实现合同销售金额约336.5亿元人民币，较去年同期接近翻倍，增幅为94%；合同销售建筑面积约507万平方米，同比增长78%。诸多指标均显示，上半年成为碧桂园在近年来表现最理想的一个时期。

　　无独有偶，央企巨无霸中国海外发展公布的上半年销售业绩同样骇人听闻。数据显示，2013年1至6月份，中国海外发展累计合约销售额800.7亿港元及累计合约销售面积523.5万平方米，加上累计认购未签约额71.6亿港元及认购未签约面积41.5万平方米，该集团已经达成全年1000亿港元目标的87.23%。

　　事实上，无论一线阵营的万科A、保利地产，还是二线阵营的企业如刚刚披露中期业绩快报的合景泰富，都在今年前几月的销售中取得较高的同比增长率。

　　据中原地产研究部统计的数据，已经公布销售业绩的26家企业前7个月合计销售业绩为5901亿元，同比涨幅高达31.3%，其中7月份单月的销售额为748.8亿元，销售情况继续保持良好状态。

　　在此前提下，碧桂园、合景泰富两家已经公布了中期业绩的发展商均对外表示，不排除在第三季度调高全年销售目标的可能。前者此前确立的年度目标为620亿元人民币，后者的年度目标为160亿元人民币。

　　合景泰富截至7月底实现销售91亿元人民币。该公司高层透露，公司对外目标为160亿元人民币，但实际货量远超这个数，如果市场继续造好，继续放量并非没有可能。

　　购地计划有增无减

　　对政策面的乐观，以及市场资金回笼速度加快，为开发商在土地市场上加速扩张提供了足够的理由和资金。

　　中原地产的数据显示，2013年7月份，十大标杆房企权益购地金额达到333.2亿元，较6月份增长101.5%，创年内新高。这十家房企包括万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。

　　今年前6月，十大标杆房企权益购地总金额已经达到1019.5亿元。对比它们在2012年全年的购地总金额则为1558.1亿元，前7月这些大发展商的购地支出也逼近去年全年水平。

　　合景泰富则在其业绩发布会上坦承，上半年公司的负债率微幅上升，主要是因为其间在土地市场上更为激进，而这种激进还会延续到下半年。预计该公司全年用于购地的金额会高于150亿元，与其全年销售目标大致持平。此举使得2013年也许成为该公司在最近几个财务年度中扩张最为迅猛和激进的时期。

　　尤其值得提及的是，近期关于房企再融资开闸的传闻愈演愈烈，虽然相关部委始终没有放开口风，但不完全统计显示，短期内已经有不少于8家房地产上市企业抛出再融资计划，涉及资金总额超过200亿，还有包括招商地产在内的多家地产企业处于“重大事项停牌”状态。

　　虽然房企再融资不得直接用于土地购买，但资金经过腾挪之后最终还是用于增持土地，已经成为行业内公开的秘密。因此，房企再融资这个潘多拉魔盒一旦开启，涌向市场的资金势必将进一步增加土地市场压力。

　　一线城市仍是布局重点

　　虽然上半年早已经地王频出，但一线城市的土地市场也许还没有退却白热化的高温。

　　广州某房地产公司内部人士透露，去年无论政府的土地供应还是开发商购买土地的总量都不多，加上上半年去货率太快，使得大城市基本处于供应不足的现状。

　　凌克也在演讲中提及，从供求关系上来看，有很多的一线城市和二线城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5，这样的一种供需关系让房价涨得非常快。另外，土地供应不足，所以也经常出现地王的现象。他由此预测，中国的住宅市场在未来的一段时间有非常大的涨价压力。

　　这种压力，将最直接地表现在一线城市。

　　今年上半年，佳兆业、越秀地产等在境外获得相对低成本融资的开发商，在一线城市抢夺土地资源的势头颇为凌厉，而恒大地产等曾经大肆布局二三线城市的地产巨头也开始加大在一线城市的投入比重。

　　种种迹象显示，开发商对一线城市的这一波热情才刚刚被点燃，而这种热情直接缘于房地产企业认为一线城市未来房屋成交量以及价格支撑度较强。

　　合景泰富董事局主席孔健岷接受《第一财经日报》采访时称，未来中央可能会在某些城市采取增加房产税、物业税等政策，但只是在某些区域可能起到效果，整体上，对二线城市的销售会产生一些影响，但对一线城市而言，影响相对较小。

　　孔健岷认为，随着某些限购政策在未来取消，北京、上海等城市有望迎来一波井喷行情，而该公司也正积极布局这些城市。他透露：公司下半年的拿地计划，主要集中在北京、上海、广州等一线城市，以及相对环境比较好的二线城市。

　　中原地产研究中心监测数据显示，7月份十大标杆房企购地金额创下新高的同时，重回一线城市趋势明显，因为这些新增购地城市中三、四线城市占比为0。