考点：交不交土地增值税（★★★）

（一）纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

（二）征税范围的一般规定

1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2. 土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。

3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

（三）特殊业务的处理

1. 房地产的交换

（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；

（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

2. 合作建房

对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3. 房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。

4. 房地产的抵押VS抵债

对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。

5. 房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。

6. 房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。

7. 房地产开发企业

（1）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

（2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。

8. 自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

9. 企业改制重组

（1）企业发生整体改制的，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

10. 其他税收减免规定

（1）纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

【提示】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

土地增值税征税范围常考点归纳

1. 确定扣除项目金额

2. 计算增值额

增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额

【提示】纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

3. 计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

4. 确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行4级超率累进税率，税率表如下：

土地增值税4级超率累进税率表

5. 计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（二）房地产开发企业新建房扣除项目金额的确定（5项）

1. 取得土地使用权所支付的金额

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

2. 房地产开发成本

房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

3. 房地产开发费用

（1）能分摊且能证明

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

②其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”的金额之和的5%以内计算扣除。

允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（5%以内）

（2）不能分摊或不能证明

财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（不区分利息费用和其他费用）按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（10%以内）

（3）财政部、国家税务总局对土地增值税扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：

①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4. 与转让房地产有关的税金

（1）城市维护建设税及教育费附加；

（2）《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

5. 加计扣除：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

（三）其他情形下扣除项目金额的确定

1. 房地产开发企业以外的其他企业转让新建房的扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用

（4）与转让房地产有关的税金

①城市维护建设税及教育费附加、印花税；

②《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

2. 旧房及建筑物转让的扣除项目

（1）方法一：按评估价格扣除

①旧房及建筑物的评估价格（重置成本价×成新度折扣率）；

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金；

③转让环节缴纳的税金。

（2）方法二：按购房发票金额计算扣除

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以扣除：

①按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额；

②转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税（需提供契税的完税凭证）。

土地增值税应纳税额计算要点归纳

（一）土地增值税清算

1. 符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2. 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（二）其他征收管理规定

1. 纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

2. 纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。

3. 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以核定征收土地增值税：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。